Baulärm im Treppenhaus, undichte Fenster oder die Dusche funktioniert nicht mehr. Für Mietminderungen gibt es eine Vielzahl von Gründen. Und vor allem viel, was es zu beachten gilt, bevor man eine Mietminderung tatsächlich geltend machen kann. Die wichtigsten Punkte finden Sie hier zusammengefasst.
Die ersten Schritte
Unabhängig davon, um welchen Mangel es sich handelt: Zeigen Sie diesen möglichst schnell Ihrem Vermieter schriftlich an. Der Vermieter kann nur gegen Mängel etwas unternehmen, die ihm bekannt sind. Einfach einen Teil der Miete zurückzuhalten, ohne Bescheid zu geben, geht daher in keinem Fall. Zur Beweissicherung empfiehlt sich ein Einschreiben. Außerdem sollten Sie Fotos von den Schäden machen. Wenn es sich beispielsweise um Wasserflecke handelt, können mehrere Aufnahmen sinnvoll sein, um die Entwicklung zu beobachten. Schreiben Sie in jedem Fall auch ein Protokoll über den Ablauf. Insbesondere im Fall einer Lärmbelästigung sind dabei die genauen Zeiten sowie die Dauer des Lärms wichtig. Wenn Sie dem Vermieter den Schaden mitgeteilt haben, müssen Sie nicht abwarten, bis Ihr Schreiben angekommen ist. Sie können die Miete unmittelbar und ab sofort mindern. Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob der Mangel tatsächlich zu einer Mietminderung berechtigt, dann schreiben Sie Ihrem Vermieter, dass Sie die Miete unter Vorbehalt zahlen. Anderenfalls kann eine vollständige Mietminderung gegen Sie ausgelegt werden.
Was gilt im Einzelfall?
Die Höhe der Mietminderung wird in Prozent der Bruttomiete – also einschließlich Nebenkosten – bemessen. Im Internet finden sich viele Mietminderungstabellen, die für den jeweiligen Schaden anzeigen, in welcher Höhe die Miete einbehalten werden kann. Bei Baulärm kommt es beispielsweise auf Dauer und Intensität der Belästigung an. In der Rechtsprechung finden sich hier Urteile von 0 bis 60 Prozent Mietminderung. Schwer schließbare und undichte Fenster werden meist mit Abschlägen um die 10 Prozent bewertet. Bei Geruchsbelästigungen gilt dasselbe wie bei Lärm: Es kommt auf den Grad der Beeinträchtigung an. Hier werden häufig 10 Prozent Mietminderung als angemessen angenommen. Ist der Geruch aber unerträglich und die Wohnung kaum betretbar, ist auch eine Kürzung von bis zu 80 Prozent vertretbar. Der Ausfall eines Fahrstuhls führt zu einer Minderung der Miete um 10 Prozent, eine defekte Klingel zu einem Abschlag von 3 Prozent. Wird auf dem Nachbargrundstück eine hohe Mauer errichtet, kann für eine Erdgeschosswohnung sogar ein Mangel an Aussicht eine Minderung um 10 Prozent rechtfertigen.
Wie Sie sehen, gibt es im Zusammenhang mit Mietminderungen eine Fülle von Entscheidungen. Da in vielen Fällen auch noch mehrere Mängel gleichzeitig bestehen, oft führt eine Baustelle nicht nur zu Lärm, sondern auch zu einer Staubbelastung, muss jeder Einzelfall für sich betrachtet werden. Geben Sie gegenüber Ihrem Vermieter an, warum Sie die Miete in der von Ihnen bestimmten Höhe gemindert haben und auf welche Entscheidungen Sie sich dabei beziehen. Mit dem Gewicht dieser Argumente im Rücken, dürfte sich Ihr Vermieter eher rasch um die Beseitigung des Mietmangels kümmern, als lange mit Ihnen über die Rechtfertigung Ihrer Kürzung zu streiten. Denn Ihr vorrangiges Interesse sollte es sein, möglichst bald wieder störungsfrei zu wohnen.
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